A gestão financeira e tributária de grandes patrimônios familiares e de empresas exige a busca contínua por estratégias legais e transparentes de elisão fiscal. No cenário normativo brasileiro, migrar a exploração de ativos imobiliários da pessoa jurídica sob o Lucro Real para estruturas coletivas reguladas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), como os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), tornou-se uma das alternativas mais eficientes para preservação de capital e planejamento sucessório.

1. O Regime do Lucro Real e a Carga Tributária sobre Imóveis

O Lucro Real é o regime de tributação no qual o Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) incidem sobre o lucro líquido contábil, ajustado por adições e exclusões previstas na legislação fiscal.

Quando uma empresa optante pelo Lucro Real possui imóveis operacionais ou destinados à locação em seu patrimônio, o impacto tributário direto envolve:

• IRPJ e CSLL: Alíquota combinada base de 34% (sendo 15% de IRPJ + 10% de adicional para lucros acima de R$ 20 mil/mês + 9% de CSLL) sobre o resultado das locações ou ganho de capital na alienação.

• PIS/COFINS (Regime Não Cumulativo): Alíquota de 9,25% (1,65% de PIS + 7,6% de COFINS) incidente sobre as receitas brutas de aluguel.

• Tributação Total sobre Aluguéis: A carga tributária efetiva na PJ sob Lucro Real sobre receitas imobiliárias pode superar 40%.

2. A Alternativa Legal: Elisão Fiscal via Fundos Imobiliários (FIIs)

Diferente da sonegação (prática ilegal de ocultação), a elisão fiscal é o planejamento tributário que utiliza as próprias isenções e regimes especiais previstos em lei para reduzir a carga fiscal.

Regulados pela Lei nº 8.668/1993 e atualizados pela Lei nº 14.754/2023, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) oferecem neutralidade tributária na carteira interna e incentivos na distribuição de rendimentos:

Isenções e Regras Tributárias dos FIIs

1. Isenção no Fundo: O portfólio imobiliário do FII não paga IRPJ, CSLL, PIS ou COFINS sobre os aluguéis recebidos.

2. Isenção do Imposto de Renda para Pessoas Físicas (IRPF): Os rendimentos distribuídos pelo FII ao investidor pessoa física são isentos de Imposto de Renda, desde que respeitadas as condições impostas pela legislação (Lei nº 14.754/2023):

   • O fundo deve ter, no mínimo, 100 cotistas.

   • As cotas devem ser negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.

   • O cotista beneficiário não pode deter 10% ou mais do total de cotas do fundo nem ter direito a mais de 10% dos rendimentos.

3. Tabela Comparativa de Tributação

*Considerando o enquadramento do FII nas regras de isenção para pessoas físicas.

4. Estruturação Familiar, Empreendimentos e Planejamento Sucessório

Famílias com patrimônio imobiliário expressivo (galpões comerciais, prédios operacionais ou terrenos) podem substituir a posse direta de imóveis em pessoas jurídicas operacionais pela integralização dos bens em um FII.

Aplicações Práticas para Famílias e Empreendimentos:

• Desenvolvimento de Empreendimentos: A família pode integralizar terrenos no FII para construir imóveis comerciais e locá-los para a própria empresa operacional ou para terceiros, separando o risco operacional do patrimônio imobiliário.

• Eficiência na Sucessão Patrimonial: Em vez de realizar a partilha direta de bens imóveis no inventário — processo moroso sujeito a custos operacionais e tributos estaduais (ITCMD) —, a sucessão ocorre via doação ou transferência fracionada de cotas do fundo com reserva de usufruto.

• Redução de Custos de Transferência: A negociação de cotas de FIIs em mercado secundário ou sua transmissão sucessória do ponto de vista do direito imobiliário prescinde de novas assinaturas de escrituras públicas de compra e venda a cada imóvel transferido.

5. Recomendações e Conformidade para Orientação Contábil

Contadores e consultores tributários devem instruir os clientes sobre os limites regulatórios impostos pelo Fisco e pela CVM:

1. Propósito Exclusivo: O FII deve cumprir a função de investimento imobiliário nos termos da regulamentação da CVM, e não ser utilizado como mera fachada simulatória.

2. Desenquadramento de Fundos Exclusivos: Atentar que estruturas de FII familiares com menos de 100 cotistas não garantem a isenção do IRPF sobre os rendimentos distribuídos às pessoas físicas, sujeitando-se à alíquota de Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF).

3. Integralização de Bens: A transferência de imóveis da pessoa física ou jurídica para o FII deve seguir as normas formais de avaliação a valor de mercado ou valor declaratório para apuração de eventual ganho de capital na integralização.

Requisitos da Lei nº 14.754/2023 para Isenção de IRPF em FIIs

A Lei nº 14.754/2023, oriunda do Poder Executivo e promulgada pelo Congresso Nacional, alterou substancialmente as regras de isenção do Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF) sobre os rendimentos distribuídos a pessoas físicas. Para usufruir do benefício da alíquota zero, o investidor precisa atentar-se à elevação do número mínimo de cotistas do fundo — que passou de 50 para no mínimo 100 cotistas —, além de manter a exigência de que as cotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado regulado pela CVM. Adicionalmente, permanece a trava anti-concentração prevista pela Receita Federal do Brasil, determinando que o benefício não se aplica ao cotista titular de 10% ou mais da totalidade das cotas emitidas ou cujas cotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a 10% do total auferido pelo fundo.

Incidência do ITCMD no Planejamento Sucessório com Cotas

O Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), tributo de competência estadual previsto no artigo 155 da Constituição Federal, incide tanto na transmissão de bens imóveis físicos quanto na doação ou inventário de cotas de fundos imobiliários. A grande vantagem operacional e econômica na utilização dos FIIs reside na mensuração da base de cálculo e na liquidez da partilha: enquanto os imóveis físicos exigem reavaliações fiscais complexas por parte das secretarias de fazenda estaduais — frequentemente gerando contencioso administrativo —, as cotas de FIIs negociadas em mercado têm seu valor apurado objetivamente pela cotação de fechamento informada pela bolsa de valores. Além disso, a transmissão fracionada de cotas em vida permite a doação gradual aos herdeiros com reserva de usufruto dos rendimentos para os geradores do patrimônio, dispensando custos de escrituras públicas em cartórios de notas e agilizando a homologação judicial ou extrajudicial do formal de partilha.